ICS08.080.99 CCSS9522 HWP 哈尔滨市物业评估监理协会团体标准 T/HRBWP01—2022 哈尔滨市物业服务费用评估规范（试行） Harbinpropertyservicefeeevaluationspecification(Trial) 2022-6-30发布 2022-7-1实施 哈尔滨市物业服务评估监理协会  发布 全国团体标准信息平台 T/HRBWP01—2022 I目次 1范围................................................................................3 2规范性引用文件......................................................................3 3术语和定义..........................................................................3 4评估原则............................................................................4 5评估程序............................................................................5 6评估方法............................................................................6 7评估报告............................................................................7 8职业道德............................................................................8 全国团体标准信息平台 T/HRBWP01—2022 II前言 本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定 起草。 本文件由哈尔滨市物业服务评估监理协会提出并归口。 本文件起草单位：中国检验认证集团黑龙江有限公司、黑龙江建筑职业技术学院、黑龙江玖世物业 服务评估监理有限公司、黑龙江省龙和昌物业服务评估监理公司、黑龙江兴企企业管理咨询有限公司、 黑龙江友坤物业服务评估监理有限公司、哈尔滨金淳物业服务评估有限公司、黑龙江鑫源房地产土地资 产评估有限公司。 本指南主要起草人：范鸿宾、高俊峰、邰忠奇、韩金龙、孙墨萱、李欧航、王晓萌、曲占杰、张来 金、王杨、张亮、李玉红、王红、崔克亮、林野、曲庭顺、朱小报。 全国团体标准信息平台 T/HRBWP01—2022 3哈尔滨市物业服务费用评估规范（试行） 1范围 为了规范物业服务费用评估行为，统一评估程序和方法，做到评估结果客观、公正、真实，根据《黑 龙江省住宅物业管理条例》《哈尔滨市物业管理条例》及相关法律、法规的规定，制定本规范。 本规范适用于哈尔滨市行政区域内进行的物业服务费用评估活动。 物业服务费用测算评估应当独立、客观、公正、真实。 物业服务费用测算评估应当符合国家、省、市现行有关标准、规范的规定和本规范的规定。 2规范性引用文件 本文件没有规范性引用文件。 3术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。 物业服务费用 指物业服务人按照物业服务合同约定的内容和标准，对物业区域内房屋、场地共有部位及共有的设 施设备提供运行、养护、维修、管理等服务，以及对物业区域内的垃圾、环境卫生、秩序等提供清运、 维护、管理等服务所发生的费用。 物业服务费用评估 依据相关法律法规根据物业服务合同约定的内容和标准，根据评估目的，遵循评估原则，按照评估 程序和评估方法，在综合分析影响物业服务费用各种因素的基础上，客观合理的对评估时点该物业项目 的物业服务费用进行估算的活动。 评估目的 全国团体标准信息平台 T/HRBWP01—2022 4评估结果的期望用途。 评估项目 一个需要评估物业服务费用的具体物业项目。 评估时点 评估结果对应的日期。 同类参考项目 在物业类型、规模、物业服务内容和标准等方面与评估项目相同或相近的已入住物业项目。 市场比较法 将评估项目与同类参考项目的物业服务费用进行比较，对同类参考项目物业服务费用作适当的修正， 以此客观合理的估算评估项目的物业服务费用的方法。 运营成本法 根据物业服务人提供物业服务的正常运营成本和合理利润或管理酬金，以此客观合理的估算评估项 目在评估时点的物业服务费用的方法。 评估结果 市场正常状况下为评估项目提供合同约定内容和标准服务所需的物业服务费用。 评估报告 全面、客观、准确地记述评估过程和评估成果，客观合理表述市场正常状况下为评估项目提供合同 约定内容和标准服务在评估时点所需的物业服务费用的文件。 4评估原则 物业服务费用评估应遵循的原则： --委托人确定物业服务内容和标准原则； --合法原则； --评估时点原则。 全国团体标准信息平台 T/HRBWP01—2022 5 遵循由委托人确定物业服务内容和标准原则，物业服务费用评估以委托人选择确定的物业服务内 容和标准为前提。 遵循合法原则，委托人在选择确定物业服务内容和标准时，评估人员在进行评估时，都应以符合 相关法律、法规的规定为前提。 遵循评估时点原则，评估结果应当是在确定的评估时点的物业服务费用。 5评估程序 自接受评估委托至完成评估报告期间，物业服务费用评估应按下列程序进行： --接受委托，签订委托协议； --明确评估基本事项； --拟定评估作业方案； --搜集整理同类参考项目资料； --实地查勘，搜集整理项目资料； --参考当期的物业服务成本价格； --评估人员进行评估，确定评估结果； --撰写评估报告； --评估资料归档。 明确评估基本事项： --评估目的； --物业服务内容和标准； --明确评估时点。 评估作业方案应当包括下列内容： --评估人员的组成； --拟参考同类项目的资料及其来源渠道； 全国团体标准信息平台 T/HRBWP01—2022 6--拟搜集整理评估项目的资料及其来源渠道； --拟定作业步骤和作业进度。 委托人和评估机构搜集整理的评估项目资料应包括下列内容： --项目立项批复、建设工程规划意见书、相关竣工验收及备案文件资料； --项目物业管理区域划分说明； --项目物业共用部位、共用设施设备清单； --项目物业服务内容和标准； --其他评估需要的材料。 物业服务评估监理机构完成并出具评估报告后，应对有关该评估项目的一切必要资料进行整理、 归档和妥善保管。 6评估方法 在委托人提供项目资料、选择确定物业服务内容和标准，并由评估机构核实委托人提供的项目资 料后，评估人员运用运营成本法为主导、市场比较法为参考，对评估项目的物业服务费用进行评估。 评估人员可以参考当期的物业服务成本价格，分项评估物业服务成本或者物业服务支出的构成单 项，物业服务成本或者物业服务支出包括以下内容： --管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； --物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护等费用； --物业区域清洁卫生费用； --物业区域绿化养护费用； --物业区域秩序维护费用； --办公费用； --物业服务人固定资产折旧； --物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 全国团体标准信息平台 T/HRBWP01—2022 7--经业主共同同意的其它费用。 评估人员汇总物业服务成本或者物业服务支出的构成单项评估数据，根据物业服务行业合理利润 或酬金范围评估物业服务费用。 7评估报告 评估报告应包括下列内容： --评估报告书摘要； --评估目的； --评估对象和范围； --评估原则； --评估依据； --评估声明； --评估基准日和有效期； --评估方法； --评估工作实施过程； --评估结论及争议说明； --评估限定条件； --评估人员名单； --评估作业日期； --评估报告日期； --相关评估文件附件。 评估报告应由评估人员签章确认并加盖评估监理机构印章。 评估时点以签订合同之日为基准日。 全国团体标准信息平台 T/HRBWP01—2022 88职业道德 评估人员和评估机构不得作任何虚伪的评估，应做到公正、客观、诚实。 评估人员和评估机构应保持评估的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的评 估业务。 评估人员和评估机构若感到自己的专业能力所限而难以对某项目物业服务费用进行评估时，不应 接受该项评估委托。 评估人员和评估机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文 件资料擅自公开或泄漏给他人。 评估人员和评估机构不得允许他人使用自己的名义从事评估业务，不得以评估者身份在非自己评 估的评估报告上签名、盖章。 全国团体标准信息平台